Wohnungsübergabe an die Hausverwaltung: besenrein und protokolliert
23. August 2026
Die Wohnungsübergabe an Vermieter oder Hausverwaltung entscheidet über die Kaution – nicht das letzte Wischen am Vormittag. Wer „besenrein“ falsch versteht, zahlt für Mängel, die schon bei Einzug da waren, oder für Arbeiten, die das Mietrecht gar nicht verlangt.
GEOSBAU ist ein unabhängiger Ratgeber. Wir führen keine Räumungen durch und vermitteln keine Aufträge.
Was bedeutet besenrein bei der Wohnungsübergabe?
Besenreine Übergabe heißt in der österreichischen Praxis: geräumt, gefegt bzw. gesaugt, ohne groben Schmutz und ohne zurückgelassenen Hausrat. Sie heißt nicht „renoviert wie am ersten Tag“ und nicht „Maler inklusive“. Normale Abnützung – leichte Nagellöcher, verblasste Wände, abgelaufener Boden – ist vom Mietzins abgegolten, sofern der Vertrag nichts Wirksames und Übliches dazu sagt.
Der Mietvertrag und das Einzugsprotokoll sind die Messlatte, nicht das Gefühl am Übergabetag. Fehlt ein Einzugsprotokoll, wird jeder Kratzer plötzlich zum Nachmieter-Schaden. Deshalb gehört die besenreine Wohnungsräumung zur Planung, nicht zum letzten Tag.
Welche Pflichten haben Sie gegenüber der Hausverwaltung?
- Räumung: Wohnung, Kellerabteil, Dachbodenabteil, Garagenplatz – alles, was im Vertrag steht.
- Schlüssel: alle Exemplare inklusive Postkasten, Waschküche, Müllraum; Anzahl ins Protokoll.
- Adressänderung bei der Hausverwaltung; Nachsendeauftrag bei der Post.
- Zähler: Stand von Strom, Gas, Wärmemenge fotografieren.
- Rückbau nur, soweit der Vertrag die Wiederherstellung wirksam verlangt – nicht jedes Wunsch-Ausmalen der Verwaltung.
Grundlagen zu Miete und Wohnen: oesterreich.gv.at. Die Hausverwaltung vertritt die Eigentümergemeinschaft. Sie darf die Kaution nicht mit einer pauschalen Renovierung belasten, die über nachweisbare Schäden hinausgeht.
Wie schützt das Übergabeprotokoll die Kaution?
Das Protokoll ist Ihr Beweismittel: Mängel, Zählerstände, Schlüssel und – entscheidend – was bei Einzug schon da war. Fotos mit Datum, Raum für Raum. Unterschriften beider Seiten. Verweigert die Gegenseite die Unterschrift, senden Sie Protokoll und Fotos am selben Tag per E-Mail und behalten Sie die Sendebestätigung.
Die Kaution darf nur für berechtigte Forderungen einbehalten werden: Schäden über normale Abnützung, offene Mietzins- oder Betriebskostenreste. Pauschales „Reinigung 800 Euro“ ohne Belege ist angreifbar. Setzen Sie schriftlich eine Frist zur Abrechnung.
Steht noch Hausrat in der Wohnung, ist vorher eine Entrümpelung oder eine volle Räumung fällig – sonst gilt die Übergabe als nicht geräumt, unabhängig vom Wischmopp. Richtwerte für den Aufwand stehen unter Entrümpelungskosten in Wien.
Was gehört vor der Übergabe noch in Keller und Stiege?
In Wiener Altbauten liegt der Streit oft nicht im Salon, sondern in Keller, Dachboden und Stiege: Fahrräder, Skier, Farbkübel, der „noch brauchbare“ Teppich. Stehen gelassene Dinge wertet die Hausverwaltung als nicht geräumt. Räumen Sie Abteile leer, fegen Sie, entfernen Sie das Namensschild.
Sperrmüll gehört nicht in den Hof „bis Montag“. Dafür gelten die Regeln der MA 48. Problemstoffe nicht in den Restmüll der Stiege. Der Weg zum Mistplatz ist im Beitrag Sperrmüll in Wien beschrieben.
GEOSBAU Checkliste: Übergabe ohne Kautionspoker
- Einzugsprotokoll und Übergabeprotokoll nebeneinander legen
- Wohnung besenrein, vollständig leer, inklusive Keller und Dachboden
- Zählerstände fotografieren, Schlüssel zählen
- Kleine Reparaturen nur, wenn der Vertrag sie trägt
- Mängelliste: alt gegen neu, mit Foto
- Nachsendeadresse der Hausverwaltung schriftlich
- Kautionsabrechnung kalendern, nicht „wir rufen an“ akzeptieren
- Offene Punkte (Heizung, Rauchfang) vorab klären
Die sieben Schritte G–E–O–S–B–A–U enden bei sauber übergeben: erst sortieren und räumen, dann dokumentieren. Wer am Ende nur wischt, hat den wichtigen Teil verpasst.
Häufige Fragen
Muss ich die Wohnung neu ausmalen, damit sie besenrein ist?
In der Regel nein. Besenrein verlangt Räumung und grobe Reinheit, kein Malerangebot. Ausmalen kann der Vertrag vorsehen – dann gilt die konkrete Klausel, nicht ein mündlicher Wunsch am Treppenabsatz.
Wann bekomme ich die Kaution nach der Wohnungsübergabe zurück?
Sobald die Hausverwaltung berechtigte Forderungen abrechnen kann. Ohne Protokoll und Fristsetzung verschiebt sich das. Schreiben Sie die Abrechnung an und verlangen Sie Belege für jeden Abzug.
Was passiert, wenn im Keller noch Kisten stehen?
Die Übergabe gilt dann oft als unvollständig. Die Hausverwaltung kann Räumung und Entsorgung beauftragen und Kosten gegen die Kaution rechnen. Keller und Stiege gehören zur Checkliste.
Eine besenreine Übergabe an die Hausverwaltung ist Bürokratie plus leere Räume – nicht Perfektion. Protokoll, Fotos und eine wirklich geräumte Stiege schützen die Kaution besser als die teuerste Grundreinigung am letzten Vormittag. Einordnung im Ratgeber und auf der Startseite.